甲公司主要做設計裝潢，遇到合適的舊屋，也會買下來重新整理再出售。110年度出售四間房產，兩間賺、兩間賠，一間賺500萬元、一間賺700萬元，兩間合計賠700萬元。甲公司將後面兩數字相抵，賺500萬元這間適用20%稅率，申報房地合一稅額100萬元。

不過，高雄國稅局核定稅額為225萬元，因為「虧損先從同稅率抵，不是從高稅率抵。」

近期國稅局在110年度營利事業的房地合一稅逐案查核中發現，除了出售第一手房產的建設公司之外，賣二手屋的營利事業有部分也很頭大，國稅局官員說，他們誤解了盈虧互抵的「順序」。

甲公司是高雄國稅局所舉的例子，並不是實際案例，因為有類似案子，國稅局特別發新聞稿舉例說明。官員說：「是可以盈虧互抵，」有的公司出售賺錢房產時，同步處理虧損房產，是可以減低稅負，只是他們忽略了「抵減的順序」。

虧損怎麼抵？先抵同稅率者

抵減的順序是什麼？高雄國稅局官員說，稅法規定先抵「同稅率者」；同稅率者抵完後，接下來的順序，沒有規定，也就是說，接下來的順序由納稅人自行選擇，納稅人可以從適用稅率最高的所得開始抵。

甲公司虧損的售出房產中，一間虧600萬元，因持有期間超過五年，適用稅率20%；一間虧100萬元，持有才一年多，適用稅率45%。

官員說，最大虧損的600萬元，要先抵同稅率的那一筆500萬元，還有100萬虧損未抵。另一間100萬元的虧損，先抵同45%稅率的700萬元，剩賺600萬元。開始第二順位抵減，再把前面的未抵的100萬元，抵減600萬元的所得。最終應稅所得為500萬元，適用稅率45%，房地合一稅額225萬元。

抵減順序規定在所得稅法中 不是解釋令

 

 

類似的案件不只高雄國稅局碰到，南區國稅局也開始發新聞稿宣導。有不少納稅人認為，國稅局應該保障納稅者權益，核稅應該朝納稅人有利的方向才是，有就是從高稅率所得開始抵。

南區國稅局官員解釋，抵減順序規定在所得稅法本法中，不是財政部解釋令，國稅局也只是依法執法而已。

適用房地合一2.0的房屋、土地交易若有損失，依所得稅法第24條之5第3項規定，應先自當年度「適用相同稅率」之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。

二手屋案件不單是會發生在投資不動產的公司，國稅局官員指出，買下房產，拆掉地上物，重建再出售的，也算二手屋；製造業買下別人的廠房，後來再賣掉的，也算二手房產買賣。